事業者の賃貸不動産立退問題徹底対応!借主の味方!!(香川~中国・四国~全国)

事業者の賃貸不動産立退問題徹底対応!借主の味方!!(香川~中国・四国~全国)

不当な立退要求は拒否可能です!

事業(会社・個人営業)のために,不動産(一戸建て,ビル事務所,土地等)を借りて(賃借)して営業を営んでいる場合に,貸主(大家)の都合で立退きを迫られる問題に徹底対応しています。

 

頑張って営業をしているのに,理由もなく(特別の契約うあ賃料の滞納,大家や他賃借人等への不適切・信頼関係を破綻させる行為等をしていないにもかかわらず)立退かされる(出て行かされる)のでは余りに不合理です。

 

賃借人(借主:店子)の権利を守るために借地借家法(しゃくちしゃっかほう)が定められています。

 

借地借家法が制定されたのは,賃貸借契約において,特に法律等で保護しなければ(民法にも規定はありますが),多くの場合貸主(大家)と借主(店子、借家人)との間には大きな力関係の差(立場,経済的等)があり,貸主の思いのままに借主がいつでも追い出される,理不尽な制約や要求をのまざるを得ない,損害や出費を余儀なくされる等,弱い立場,不利な立場に追いやられかねません。実際に,明治以降不動産をめぐる制度,社会・経済情勢は大きく変わり,借主が決定的な不利益を受ける事例が数多く発生し続けてきました。そのため、両当事者の実質的な平等を確保し、一般に弱い立場に置かれがちな借主を保護しようとするものです。大正10年に,借地法及び借家法が制定され,立退きが社会問題となり昭和16年に同法は改正され、明渡要求(更新拒絶)の際には正当な理由(正当事由)が必要と法改正されました。平成4年に,借地借家法へと改正(変更)され以後様々な改正がなされてきました。


<用語>

借地権:建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権

借家:建物の賃貸借契約

 

 

借地借家法(新法)は,旧法から改正され平成3年に公布され、平成4年8月1日より施行されており,新法の適用があるのは平成4年8月1日以降に契約したもの,当事者双方で新法適用を合意した場合です。

 

立退に関して:借主が,契約違反や信頼関係を破たんさせた場合等※1(後記:信頼関係破たんの理由)(賃料を相当期間滞納した場合,迷惑行為を繰り返した場合,無断転貸借をした場合等)により契約解除,立退きを余儀なくされるばあいもありますがそれも相当の要件,状況が必要です。

 

正当事由の詳細

 

借地借家法28条

「建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知(当方注:期間の定めがある契約の場合,更新をしない旨の通知)又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(中略)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」とされます。


つまり,同法によれば,大原則,貸主からの更新拒絶,解約の申入れは認められず,例外的に正当事由がある場合に限ってそれらが認められ,借主が立退かなければならないことになります。

 

正当事由の内容・要素

①賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情

②賃貸借に関する従前の経過(滞納の有無等)

③建物の利用状況及び建物の現況

④建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出(立退き料等)

 

賃貸人(大家)による,気に食わない,もっと高く貸したい,他へ貸したい・使いたい,古くなったので追い出して修繕したい・建て直したいなどとの一方的,理不尽な理由で追い出される必要はありません。

また,賃借人(店子)は,賃貸人(大家)に対し,①その土地、建物を適切に使用・収益させよ,②その土地、建物を適切に使用・収益するために必要な修繕を行え③賃借人が必要費、有益費を支出した場合の費用償還せよ等(ただし,契約に従う要素はあります)様々な正当・適法な要求ができます。

 

当事務所は,宅地建物取引士(旧宅建主任),土地家屋調査士に合格した知識,経験等も併せて生かし数多くの事件を担当し,司法書士特別研修において建物明渡事件を2年間継続した担当するなど建物の明渡事件についての専門性を有し裁判も含めて徹底して権利を擁護しています。

現在は,借主である事業者として明渡し,立退きを求められている事件に特化して(貸主側は,顧問契約がある場合のみ)受任しております。困ったらまずはあすか総合法律事務所へご相談ください。

 

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※1

信頼関係破壊の理論(法理)(背信行為論)

賃貸借契約のような当事者間の高度な信頼関係を基礎とする継続的契約においては,当事者間の信頼関係を破壊したといえる程度の債務不履行がなければ,その契約を解除することはできないというもの。

参考判例

※2: 昭和27年4月25日 最高裁判所第二小法廷判決( 民集 第6巻4号451頁

賃貸借は当時者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約であるから、賃貸借の継続中に、当事者の一方に、その義務に違反し信頼関係を裏切つて、賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為のあつた場合には、相手方は、民法第五四一条所定の催告を要せず、賃貸借を将来に向つて解除することができるものと解すべきである。

※3 昭和28年9月25日

 最高裁判所第二小法廷判決( 民集 第7巻9号979頁)
賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用または収益をなさしめた場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信的行為と認めるにたらない本件の如き特段の事情があるときは、賃貸人は民法第六一二条第二項により契約を解除することはできない。(少数意見および補足意見がある。)

※4 昭和39年7月28日
 最高裁判所第三小法廷判決(民集 第18巻6号1220頁)
家屋の賃貸借において、催告期間内に延滞賃料が弁済されなかつた場合であつても、当該催告金額九六〇〇円のうち四八〇〇円はすでに適法に弁済供託がされており、その残額は、統制額超過部分を除けば、三〇〇〇円程度にすぎなかつたのみならず、賃借人は過去一八年間にわたり当該家屋を賃借居住し、右催告に至るまで、右延滞を除き、賃料を延滞したことがなく、その間、台風で右家屋が破損した際に賃借人の修繕要求にもかかわらず賃貸人側で修繕をしなかつたため、賃借人において二万九〇〇〇円を支出して屋根のふきかえをしたが、右修繕費については本訴提起に至るまでその償還を求めたことがなかつた等判示の事情があるときは、右賃料不払を理由とする賃貸借契約の解除は信義則に反し許されないものと解すべきである。


※5 

 昭和43年11月21日 最高裁判所第一小法廷判決( 民集 第22巻12号2741頁)
家屋賃貸借契約において、一箇月分の賃料の遅滞を理由に催告なしで契約を解除することができる旨を定めた特約条項は、賃料の遅滞を理由に当該契約を解除するにあたり、催告をしなくても不合理とは認められない事情が存する場合には、催告なしで解除権を行使することが許される旨を定めた約定として有効と解するのが相当である。

当事務所は,宅地建物取引士(旧宅建主任),土地家屋調査士に合格した知識,経験等も併せて生かし数多くの事件を担当し,司法書士特別研修において建物明渡事件を2年間継続した担当するなど建物の明渡事件についての専門性を有し裁判も含めて徹底して権利を擁護しています。

現在は,借主である事業者として明渡し,立退きを求められている事件に特化して(貸主側は,顧問契約がある場合のみ)受任しております。困ったらまずはあすか総合法律事務所へご相談ください。

 

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